LMNP : avantages et inconvénients

Le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel invite le propriétaire-bailleur à louer un bien immobilier meublé. Il peut s’agir d’un côté de résidences services pour les étudiants, les seniors autonomes ou semi-autonomes, les personnes âgées dépendantes et les touristes. Puis, de l’autre côté, il y a les appartements meublés qui intéressent surtout les hommes d’affaires, les expatriés et toutes les personnes qui ne souhaitent pas s’encombrer de meubles. Quels sont les atouts et les limites de ce statut ?

À LIRE AUSSIComprendre le Crowdfunding immobilier

Deux régimes d’imposition possibles

Le plus grand atout du statut LMNP est sa fiscalité très clémente. L’investisseur choisit entre deux régimes d’imposition, dont le régime micro BIC et le régime réel. Si les revenus générés par l’exploitation du bien immobilier sont inférieurs à 33 200 euros par an, le régime micro BIC s’applique d’office. Si les revenus dépassent ce seuil, le régime réel s’impose. Dans le premier cas, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50%, c’est-à-dire que seuls 50% de ses revenus bruts sont imposés. L’investisseur est alors imposé dans la catégorie des revenus BIC ou bénéfices Industriels et Commerciaux. Dans le second cas, l’investisseur ne bénéficie pas d’un abattement, mais peut déduire certaines charges liées à l’exploitation du bien de son revenu imposable. Il s’agit entre autres des frais de travaux, des frais d’assurance, des intérêts d’emprunt et de la taxe foncière. Par ailleurs, le projet de loi de finances pour 2018 prévoit que la limite du régime micro BIC sera fixée à 70 000 euros au lieu de 33 200 euros. Si cette loi est votée, les propriétaires-bailleurs pourront bénéficier l’abattement forfaitaire de 50% avec un revenu allant jusqu’à 70 000 euros.

Des contraintes non négligeables

Le statut de loueur meublé non professionnel présente, certes, des avantages autres que la fiscalité. Il permet également de récupérer la TVA, mais à condition de conserver le bien pendant 20 ans. Aussi, il permet, avec le régime réel, de déduire les charges réelles liées à l’exploitation de l’immeuble. Mais, pour bénéficier de cet amortissement comptable, il faut fournir des justificatifs en remplissant une déclaration N°2033, comportant un bilan, un relevé de provisions et un tableau des immobilisations. Cette obligation nécessite parfois le recours à un comptable professionnel, dont les frais peuvent être conséquents.

Par ailleurs, le fait de léguer la gestion du bien à un gestionnaire professionnel peut être bénéfique à première vue, mais également contraignant après une certaine analyse. Il faut trouver un gestionnaire compétent pour s’assurer de la rentabilité de la location. Il faut signer un bail commercial, qui est généralement de courte durée par rapport à celui d’une location nue. Le bail dure 12 mois ou 9 dans certains cas. Ce qui engendre une rotation plus importante des locataires. Par conséquent, la gestion locative est plus intense et coûtera plus chère.

Il est également bon de savoir qu’il ne sera plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce pour bénéficier des exonérations d’impôts sur la plus value jusque là accordées aux régimes LMP.

Avantages du statut LMNP

1. fiscalité avantageuse : Avec le choix entre le régime micro BIC et le régime réel, les investisseurs peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire ou déduire certaines charges liées à l'exploitation, optimisant ainsi leur fiscalité.
2. Recouvrement de la TVA : Pour les résidences avec services (étudiantes, séniors, etc.), il est possible de récupérer la TVA investie lors de l'achat, ce qui représente un avantage financier non négligeable.
3. Souplesse de gestion : En léguant la gestion du bien à un professionnel, le propriétaire-bailleur est libéré des tracas quotidiens liés à la gestion locative.
4. Rentabilité : La location meublée peut offrir une rentabilité supérieure à la location nue grâce à des loyers plus élevés et à une fiscalité optimisée.

Inconvénients du statut LMNP

• Contraintes administratives : La nécessité de fournir des justificatifs, notamment pour le régime réel, peut nécessiter le recours à un comptable, engendrant des coûts supplémentaires.
• Durée de conservation pour la TVA : Pour bénéficier de la récupération de la TVA, le bien doit être conservé pendant 20 ans. Cela peut être un frein pour les investisseurs ne souhaitant pas s'engager sur une aussi longue période.
• Gestionnaire professionnel : Même si déléguer la gestion offre une certaine tranquillité, cela comporte des risques. Si le gestionnaire n'est pas compétent ou si la résidence est mal gérée, cela peut impacter la rentabilité.
• Rotation des locataires : Le bail étant généralement de courte durée (9 ou 12 mois), cela peut engendrer une rotation fréquente des locataires, et potentiellement des périodes de vacance locative.
• Risques liés à la dépendance d'un seul gestionnaire : En cas de défaillance du gestionnaire, cela peut avoir des conséquences financières pour l'investisseur.

Le statut LMNP présente des atouts majeurs pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Toutefois, il est essentiel de bien s'informer, d'analyser les risques et de se faire accompagner par des professionnels compétents pour optimiser son investissement.