La cession d’usufruit temporaire

Nombreux sont les professionnels : artisans, commerçants, professions libérales, entrepreneurs individuels qui possèdent leur bien immobilier en utilisant une S.C.I.

Ce montage a des avantages indéniables, mais il présente l’inconvénient de générer très rapidement des revenus fonciers du fait de la diminution des intérêts d’emprunt.

La cession d’usufruit temporaire est une stratégie patrimoniale adaptée pour toute personne possédant son immobilier professionnel via une S.C.I.

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Principes

L’usufruit d’un bien immobilier étant constitué par des loyers, la cession d’usufruit temporaire consiste à céder ces flux de loyers futurs pour une durée déterminée à la société commerciale ou à l’entreprise individuelle.

En contrepartie, la S.C.I reçoit le jour de la vente un capital qui représente le prix de cette cession.

Pendant la durée de l’usufruit, la S.C.I est nu-propriétaire.

Au terme du contrat, sans aucune formalité, la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété. La S.C.I redevient pleinement propriétaire.

Avantages pour la S.C.I

• Elle reçoit un capital immédiat qui va pouvoir être investi ou qui va servir à rembourser un prêt,
• Du fait de la disparition des revenus, le chef d’entreprise obtient une réduction d’impôt sur le revenu importante sans investir.

Avantages pour la société d’exploitation

• L’annuité du prêt contracté pour acquérir l’usufruit sera inférieure au loyer versé ;
• Fiscalement, elle va pouvoir déduire les intérêts du prêt, mais aussi amortir la valeur d’usufruit.

Exemple

Hypothèses :

Monsieur X. possède un bien professionnel de 300 000 € via une S.C.I.

Pour occuper le bien sa SARL verse un loyer de 20 000 € net par an.

Taxé au taux marginal de 40 % + 12 de prélèvements sociaux, il subit une imposition cumulée de prés de 10 000 €/an.

Stratégie :

• La S.C.I. cède à la S.A.R.L l’usufruit du bien pour une durée de 15 ans ;
• La S.A.R.L souscrit un prêt du montant de l’usufruit et des frais

Conséquences :

• La S.C.I encaisse immédiatement 190 000 €. Si elle les place à 4 %, dans 15 ans le capital sera 342 000 € (contre 200 000 si on avait placé chaque année les loyers après imposition) ;
• La S.C.I ne paie plus d’impôt : 10 000 €/an
• Pour la S.A.R.L, l’annuité de remboursement (18 786 € pour un taux à 5 % sur 15 ans) est inférieure au montant du loyer payé (20 000 €).

Précautions à prendre avec la cession d'usufruit temporaire

Lorsqu'on envisage cette stratégie, il est essentiel d'être conscient des implications et des risques potentiels :

• Cadre légal :

  • La cession d'usufruit temporaire doit respecter les normes juridiques en vigueur pour éviter tout litige futur.
  • Une rédaction précise du contrat est essentielle pour clarifier les droits et devoirs de chaque partie.

• Évaluation du bien :

  • L'évaluation correcte de la valeur de l'usufruit est cruciale pour garantir que les deux parties bénéficient de l'accord.
  • Une sous-évaluation ou une surestimation peut avoir des conséquences financières à long terme.

• Suivi fiscal :

  • Les implications fiscales de cette stratégie doivent être analysées avec soin pour éviter des surprises fiscales inattendues.
  • Une consultation régulière avec un expert-comptable ou un fiscaliste est conseillée.

• Reconstitution de la pleine propriété :

  • Après la période convenue, l'usufruitier doit s'assurer que le bien est rendu dans un état satisfaisant, faute de quoi il pourrait y avoir des frais de remise en état.

• Prise en compte des scénarios de marché :

  • Le marché immobilier peut fluctuer considérablement sur des périodes prolongées. Il est essentiel d'analyser comment ces fluctuations pourraient affecter l'accord à l'avenir.

Impact sur la liquidité et la planification à long terme

Un élément souvent négligé dans la cession d'usufruit temporaire est son impact sur la liquidité de la S.C.I. Si, au premier abord, le capital immédiat perçu suite à la cession semble attrayant, la S.C.I perd pendant la durée de l’usufruit une source de revenus régulière. Cette situation peut poser des défis en termes de gestion de trésorerie, surtout si des imprévus financiers surviennent. 

De plus, cette stratégie nécessite une planification à long terme précise : que faire du capital perçu ? Comment réinvestir de manière judicieuse ? Comment prévoir et anticiper les besoins futurs en termes financiers et stratégiques ? Ces questions, et d'autres, doivent être prises en compte afin de maximiser les avantages de la cession tout en minimisant ses éventuels inconvénients.

Conclusion

La cession d'usufruit temporaire peut offrir de multiples avantages tant pour le propriétaire du bien via une S.C.I que pour la société exploitante. Elle permet de bénéficier d'un capital immédiat tout en réduisant significativement la charge fiscale. Cependant, comme toute stratégie patrimoniale, elle nécessite une approche réfléchie, un suivi rigoureux, et souvent les conseils d'experts pour en tirer le meilleur parti.