EHPAD et LMNP

Lorsque l’on souhaite acquérir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée : c’est-à-dire des logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, des résidences étudiantes ou enfin dans des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

Une location meublée est destinée à l’habitation et doit être dotée de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d’habitabilité et de confort. Dans un logement EHPAD, il s’agit d’offrir tous les services permettant d’assurer les soins quotidiens dont ont besoin les personnes âgées. En effet, un EHPAD a pour vocation d’accueillir des personnes dont la moyenne d’âge est élevée et dont l’état de santé nécessite l’intervention répétée de spécialistes (rhumatologues, kinésithérapeutes…).

De plus, pour obtenir le statut loueur meublé non professionnel (LMNP) , il faut se soustraire à plusieurs conditions. Les personnes qui souhaitent investir dans un logement EHPAD avec ce statut ne doivent pas retirer de cette activité 50% de leur revenu global. Les recettes locatives générées par la location de l’EHPAD doivent de plus être inférieures ou égales à 23000€. Les déficits qui pourraient alors être générés ne sont imputables que sur des revenus non professionnels.

Les investisseurs pouvant effectuer ce type d’opérations sont toutes les personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-mer, mais aussi une personne morale soumise à l’impôt sur le revenu tel qu’une SARL de famille, une EURL ou encore une SNC.

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Les avantages des EHPAD grâce au statut LMNP

Si vous optez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d’un achat en EHPAD, il est possible de récupérer la T.V.A., et ce, sous trois conditions : le logement doit être situé dans une résidence avec services, l’investisseur doit passer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives). Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%). A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d’office lors de l’investissement.

En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat et représente le remboursement du montant total de la T.V.A environ six mois après la livraison du bien. Cette T.V.A. est alors utilisable de différente manière. Elle permet le remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable. La T.V.A. peut très bien aussi être versée sur un contrat d’assurance vie pour nantir un prêt in-fine ou encore être utilisée librement si l’achat de l’EHPAD a été fait au comptant.

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) autorise les amortissements linéaires sur l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 30 à 40 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.

Précision concernant le différé d’amortissement : selon le montage financier choisi (prêt bancaire amortissable, in fine ou autofinancement), le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d’effectuer un différé d’amortissement. Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d’emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l’impact fiscal sur la fin de l’investissement. Les revenus générés par la location sont donc exonérés d’impôt même lorsque les charges d’exploitation sont quasi nulles.

LMNP et EHPAD : quelle fiscalité ?

En loueur meublé non professionnel (LMNP), la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettent d’absorber la totalité des revenus générés par la location des biens. De plus, si l’acquéreur a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l’amortissement des murs mais aussi du mobilier.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) perçoit par définition, des loyers inférieurs à 76 300€ (limite de micro-BIC). Il peut se placer sous le régime de la micro-entreprise et mentionner directement les loyers perçus sur sa déclaration de revenus. Le bénéfice imposable est égal au montant des loyers diminué de l’abattement de 68%. On peut noter que cet abattement est très favorable par rapport au microfoncier dont l’abattement de 30% est plafonné à 15 000€. En résumé l’investisseur n’est imposé que sur 32% de ses revenus locatifs.

EHPAD et LMNP : points à surveiller

Avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), les plus values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 27%, CSG incluse après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année, exonération donc à partir de la 16ème année). De plus, les immeubles loués en meublé non professionnel (LMNP) sont passibles de l’ISF et ne peuvent bénéficier du régime d’exonération des biens professionnels.

Le régime de location en meublé non professionnel ou non professionnel (LMNP) est encadré. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux Robien ou Borloo. Enfin les déficits ne sont pas déductibles du revenu global (à la différence du LMP) et ne peuvent s’imputer que sur les BIC non professionnels dégagés au cours de la même année ou des 6 années suivantes.

EHPAD : un secteur réglementé

Les logements EHPAD sont soumis à une réglementation très stricte. Aujourd’hui le secteur gérontologique est aussi soumis à une obligation de conventionnement. Ce conventionnement est dénommé conventions tripartites.

Elles ont pour but d’inviter les établissements à entrer dans une démarche qualité, mais aussi d’harmoniser les prestations offertes aux résidants et enfin d’apporter plus de transparence dans la gestion des structures.

Cette convention permet aux autorités d’avoir une étroite surveillance sur les gestionnaires privés, gage supplémentaire de sécurité pour les investisseurs.

A titre informatif, jusqu’à 450 000 € d’aides de la part de l’Etat peuvent être versées pour un établissement hospitalier pour adultes dépendants (EHPAD) comportant environ 80 lits.

LMNP et EHPAD : une combinaison gagnante

Si les moyens financiers dont dispose l’investisseur sont limités et ne permettent pas de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), le statut non professionnel (LMNP) est une excellente alternative. Il permettra tout d’abord de se créer un patrimoine sans effort d’épargne conséquent. Il permettra par la suite de basculer vers le statut professionnel si les capacités d’endettement de l’investisseur augmentent.

De plus ce régime LMNP (loueur meublé non professionnel) va permettre de réaliser l’acquisition d’une ou plusieurs chambres d’une EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d’être inscrit au RCS avec l’absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles, récupération de la T.V.A et déduction des amortissements relatifs à la valeur de l’immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d’impôts et de taxes.

Période d’acquisition : de 0 à 30 ans selon montage financier. L’investisseur fait un effort minimal d’épargne pour combler l’investissement. Les loyers perçus de l’Ehpad finance en grande partie l’investissement global.

Période de rendement : de 15 à 35 ans selon montage. Le prêt de départ est soldé, mais les amortissements différés permettent de maintenir le revenu imposable à 0. Les loyers encaissés sont alors des revenus net d’impôt pour l’investisseur.

Période de rente : Les amortissements différés sont épuisés, mais le LMP bénéficie du régime des micro-entreprises bénéficiant ainsi de l’abattement forfaitaire de 68%. Les revenus de la location ne sont alors imposés qu’à hauteur de 32%.

Le cocktail EHPAD / LMNP, ce sont des compléments de retraite importants non fiscalisés, une diversification de placements, des économies d’impôts et une transmission patrimoniale optimisée.

Le + de la défiscalisation en EHPAD et en LMNP

Lorsque les locations sont consenties par une SCI, les limites sont appréciées distinctement pour chaque associé, en répartissant les recettes de la location perçues par la société au prorata de leurs droits dans les bénéfices sociaux.